Immobilienpreisentwicklung – Auch noch in Zukunft eine gute Anlage?

Die Immobilie ist des Deutschen liebste Anlageklasse und wird als „sicheres Investment“ geschätzt.

Meistens hat eine Immobilie für den Investor zweierlei Funktionen:

Zum einem ist sie eine (sehr) langfristige Investition.

Zum anderen dient sie als Wohnunterkunft (sofern so gedacht; nicht bei Gewerbeimmobilien).

Daher besitzt diese Anlageklasse oftmals einen emotionalen Wert. Der Begriff Immobilie bezeichnet ein Grundstück samt den darauf befindlichen Bestandteilen.

Wie der Name verrät, sind Immobilien „immobil“.

Es handelt sich also um ein „unbewegliches Sachgut“, wie es in den Gesetzen genannt wird.

Da Immobilien illiquide sind, sind Erwerb und Veräußerung mit hohem Zeitaufwand und Suchkosten verbunden.

Grundsätzlich lassen sich Immobilienanlagen in zwei Gruppen einteilen:

  • Direktanlage und
  • Beteiligungsbesitz.

Bei der Direktanlage erfolgt die Investition in die Immobilie selbst, also beispielsweise in selbst genutztes Wohneigentum, in Gewerbeimmobilien für verschiedene Industriebereiche oder in Wohnungen, die zur Fremdnutzung bestimmt sind.

Unter Beteiligungsbesitz versteht man die Investition in unterschiedliche Investmentvehikel, also zum Beispiel in Immobilienfonds oder Immobilienaktien.

Diese Unterscheidung ist wichtig, denn sie begründet eine unterschiedliche steuerliche Behandlung.

Bei Immobilien handelt es sich um ein komplexes Themengebiet.

Zögern Sie daher nicht, professionellen Rat bei Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern sowie Kreditinstituten einzuholen.

01. Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

Das unten stehende Diagramm zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland seit 2004.

Anders als man vermuten mag, sind die Preise während der Finanzkrise nur moderat gefallen. Das liegt unter anderem an unserer konservativen Immobilienfinanzierung, die im Vergleich zur Finanzierung in den USA deutlich risikoärmer ist.

Doch seit der Finanzkrise sind die Preise stark angestiegen.

Der wohl stärkste preistreibende Faktor ist die expansive Nullzins-Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die sie seit dem Ausbruch der Finanzkrise 2008/09 verfolgt.

Aufgrund der niedrigen Zinsen sind die Kosten der Kreditfinanzierung gesunken und Immobilien wurden noch erschwinglicher.

Somit konnten sich immer mehr Menschen eine Immobilie leisten.

Folglich stiegen die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Wohnungspreise. Dazu beitragen konnten auch die erstmals seit der Finanzkrise wieder steigenden Reallöhne.

Allerdings gibt es in Deutschland regionale Unterschiede.

Zum Beispiel kann man ein Süd-Nord-Gefälle feststellen. Im Süden Deutschlands haben sich die Preise besser entwickelt als im Norden.

Genauso kann man ein West-Ost-Gefälle beobachten. Das hat vor allem strukturelle Gründe.

Zum Beispiel sind die Löhne in Westdeutschland höher als in Ostdeutschland. Auch spürt Ostdeutschland immer noch die Folgen der DDR Politik.

Besonders profitieren konnten Regionen mit Bevölkerungszuwachs, während Regionen mit Bevölkerungsabzug die Verlierer waren.

In einigen Regionen wird bereits von einem Wohnraummangel gesprochen.

Zum Beispiel stiegen die Preise in Stuttgart und in München stark an, da die Nachfrage entsprechend groß ist und das Angebot stagniert.

Im Osten, mit Ausnahme von Leipzig, Berlin und Dresden, sind die Preise wegen des Bevölkerungsschwunds deutlich gesunken.

Grafik 1 zeigt die Immobilienpreisentwicklung seit 2004 nach Bevölkerungsveränderungen.

Regionen, in denen die Bevölkerung zwischen 2004 und 2009 um mehr als 1 % zunahm, werden als Wachstumsregionen definiert, Regionen, in denen sie um mehr als 1 Prozent zurückging als Schrumpfungsregionen und Regionen mit Veränderungsraten zwischen -1 und +1 % als Stagnationsregionen.

Immobilienpreise in Deutschland seit 2004

1.1 Kriterien bei der Anlageentscheidung

Da Immobilien hauptsächlich als Mittel zum langfristigen Vermögensaufbau angesehen werden, müssen Anlageentscheidungen gründlich vorbereitet werden und eine Bestandsaufnahme des Marktes erfolgen.

Doch auch eine dynamische Betrachtung ist notwendig.

Wenn Sie eine Immobilienanlage ins Auge fassen, dann sollten Sie Ziele formulieren, einige Erwartungen hinsichtlich Ihres Wunschobjekts bilden sowie die nachfolgend genannten maßgeblichen Kriterien – die Sie entsprechend Ihrer Prioritäten gewichten – in Ihrer Analyse berücksichtigen.

Das erste Kriterium ist die erwartete Rendite.

Die erwartete Rendite hängt von Ihren Intentionen beim Immobilienkauf ab. Ist die Immobilie ein Mittel zum langfristigen Vermögensaufbau?

Dann sollten Sie sich eine realistische Rendite setzen.

Träumen Sie von Ihren eigenen vier Wänden?

Dann ist Ihre Entscheidung weniger abhängig von Renditezielen, denn schließlich nutzen Sie die Immobilie hauptsächlich als Wohnraum.

Zur Orientierungshilfe bieten sich historische Preisverläufe und die Preisentwicklung von vergleichbaren Objekten in derselben Region an.

Maßgeblich mit der Rendite hängt die Liquidität zusammen.

Generell sind Immobilien illiquide, da die Veräußerung mit hohem Zeit- und Kostenaufwand einhergeht. Zudem kann es dazu kommen, dass ein Verkauf bei unsicheren Marktbedingungen (z. B. Rezession) nur mit einem hohen Preisabschlag möglich ist.

Investoren mit hoher Liquiditätspräferenz sollten sich daher lieber auf Aktien oder Fonds beschränken, deren Preise börsentäglich ermittelt werden.

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Hinzu kommen bei Immobilienanlagen die vielen speziellen Wünsche der Marktteilnehmer, die bei anderen Vermögensklassen nicht so ausgeprägt sind.

Der nächste Punkt ist die erwartete Sicherheit.

Dabei gibt es einige Fragen, die Sie sich ehrlich beantworten sollten.

  • Wie sieht die wirtschaftliche Entwicklung in den nächsten zehn oder mehr Jahren in Deutschland und in der Region aus?
  • Ist meine Immobilie vor einem staatlichen Eingriff sicher?
  • Wie sicher sind meine Immobilienfinanzierung und die von mir genutzten Anlageprodukte (Aktien, Anleihen, Lebensversicherung usw.). Fakt ist, dass es keine Rendite ohne Risiko gibt. Allerdings wird ein zu großes eingegangenes Risiko nicht immer ausreichend belohnt.
  • Bietet meine Immobilie einen geeigneten Schutz vor Inflation?

Betrachtet man die Immobilienpreisentwicklung, so ist der Schutz vor einer Geldentwertung durchaus gegeben (siehe Grafik 1).

Ihnen sollte aber klar sein, dass jede Anlage mit einem Konsumverzicht einhergeht. Ist also Ihre berufliche Existenz gesichert?

Denken Sie dabei auch an das wachsende Verlangen der Menschen nach Flexibilität.

Arbeitnehmer möchten wirtschaftliche Verluste vermeiden und flexibel bleiben, um überall eine neue Arbeitsstelle antreten zu können.

Wohneigentum schränkt diese Flexibilität natürlich massiv ein.

Die genannten Faktoren entwickeln sich dynamisch und beeinflussen das Zusammenspiel zwischen Angebot und Nachfrage, wovon auch der Immobilienmarkt maßgeblich betroffen ist.

Des Weiteren spielt auch der demografische Wandel eine wichtige Rolle.

In Deutschland, aber auch anderen Regionen (z. B. Japan), findet eine Entwicklung hin zu einer immer älter werdenden Gesellschaft statt.

Bessere medizinische Versorgung und Wohlstand sorgen für einen Anstieg der Lebenserwartung.

Die Babyboomer gehen in den Ruhestand und die Geburtenzahlen sind rückläufig.

Das hat nicht nur soziale und rentenpolitische Implikationen.

Auch die Immobilienbranche muss sich an die geänderten Rahmenbedingungen anpassen. Altersgerechtes Wohnen und Modernisierungsbedarf rücken thematisch immer mehr in den Mittelpunkt.

Beispielsweise wird die Anzahl der Altenheime voraussichtlich wachsen, aber auch die Anzahl der Eigenheime steigt, da der Wunsch nach Wohneigentum im Schnitt ausgeprägter wird.

Darüber hinaus zeichnet sich die Tendenz zu kleiner werdenden häuslichen Gemeinschaften ab, sodass die Anzahl der Haushalte steigt.

Außerdem nimmt der Wohnflächenverbrauch pro Kopf weiter zu.

Obwohl ältere Menschen weniger mobil sind und im Schnitt eine geringere Wohnfläche benötigen, bleiben viele in ihren großen Wohnungen.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung rechnet bis 2030 mit einem Wohnflächenverbrauch pro Kopf von 55 Quadratmetern (aktuell: circa 47 Quadratmeter pro Kopf).

Die Faktoren deuten also darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum eher zu- als abnehmen wird.

Ein weiterer wichtiger Faktor für den Immobilienmarkt ist der Klimawandel.

Er lässt sich mittlerweile wohl kaum noch aufhalten.

Nachhaltigkeitsmanagement spielt daher eine immer wichtigere Rolle in der Wohnungswirtschaft und kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern, was folgende Zahlen verdeutlichen:

Der Anteil der Haushalte am Endenergieverbrauch beträgt ungefähr 30 Prozent, wobei der Großteil auf Raumwärme und Warmwasser entfällt.

Neubauten sind in der Regel energieeffizienter und werden dadurch noch attraktiver gegenüber älteren Objekten.

Die angestrebten Klimaschutzziele und Forderungen der Regierung sorgen dafür, dass der Lebenszyklus einer Immobilie sinkt, da sie ständig modernisiert werden muss.

Dies wirkt sich auf die (erwartete) Rendite aus, da die Modernisierungsmaßnahmen hohe Kosten verursachen.

Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus betragen die Modernisierungskosten circa 45.000 EUR.

Die Wirtschaftlichkeit ist schwer abzuschätzen und es rentiert sich möglicherweise erst nach zwei Jahrzehnten. Allerdings versucht die Regierung auch, die Klimaschutzziele mithilfe von Förderprogrammen zu erreichen.

Vielleicht können Sie bei Ihrer Immobilie eine Subventionierung der Modernisierungsmaßnahmen beantragen und damit Ihre Kosten senken.

Das letzte Kriterium, dass Sie bei einer Immobilienanlage berücksichtigen sollten, ist der fiskalische Wandel.

Der Staat hat als Finanzier und Ordnungsinstanz großen Einfluss auf die strukturelle Entwicklung einer Region.

Seine Gesetze beeinflussen auch die Immobilienbranche. In der Zukunft ist davon auszugehen, dass der Staat seine Rolle in der Umweltpolitik verstärkt wahrnehmen wird.

02. Immobilen eine sichere Anlagegruppe?

Immobilen eine sichere Anlagegruppe?

Der deutsche Durchschnittsbürger ist besonders risikoavers.

Ihm geht Sicherheit vor Ertrag. Früher galten Immobilien als absolut (krisen-)sichere Investments.

Diese Sicherheit war fast schon selbstverständlich.

Dabei haben viele offenbar vergessen, dass jede Anlage mit einem Risiko verbunden ist, dass es ohne Risiko keine Rendite gibt.

Doch spätestens seit der Weltwirtschaftskrise/Subprime-Krise 2008 ist das Dogma erschüttert.

Ausgangspunkt der Subprime-Krise in den USA war die massive Kreditvergabe an Schuldner mit schlechter Bonität.

Da jeder glaubte, sich eine Finanzierung leisten zu können, stiegen die Immobilienpreise extrem an – ein Phänomen, das auch global zu beobachten war.

Irgendwann konnten die Immobilienkäufer ihre Schulden nicht mehr bezahlen und die Immobilienblase platzte.

Die Folge war eine Finanzkrise mit all ihren Rückkopplungseffekten.

Somit hängt die Frage, ob Immobilien eine sichere Anlagegruppe darstellen, vom Marktumfeld und Preis des Objektes ab.

Wenn Sie die Immobilie unter Wert erwerben und sich den Kauf leisten können, dann lässt sich die Frage mit einem „Ja“ beantworten.

Ist das nicht der Fall, dann lautet die Antwort wahrscheinlich „Nein“.

In einem gesättigten Immobilienmarkt oder während Wirtschaftskrisen können Immobilien sogar gefährlich sein.

Ein wirtschaftlicher Abschwung ist in der Regel mit sinkenden Reallöhnen verbunden.

Ein Verkauf ist dann häufig nur noch mit Verlust möglich, da die Zahlungsbereitschaft aufgrund des gesunkenen Einkommens und der wirtschaftlichen Unsicherheit sinkt.

Zudem folgen auf Rezessionen oftmals hohe Leerstandsquoten, die durch sinkende Investitionen und rückläufigen Konsum verursacht werden.

Die Kombination aus Rezession und hohen Leerstandsquoten hat daher weitreichende Folgen für den Verkäufer einer Immobilie.

Zudem sind die hohen Transaktionskosten zu beachten, die mit dem Erwerb verbunden sind.

Zum Beispiel fallen

  • Notariatskosten,
  • Maklerprovisionen,
  • Kosten der Wertermittlung und viele weitere an.

Diese Kosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht, denn schließlich hat der Käufer keinen Mehrwert davon.

Interessierte sollten mit hohen „anderen Kosten“ von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Hinzu kommen eventuell hohe Bewirtschaftungskosten, die bei strukturell bedingten Leerständen fatale Folgen für den Halter haben können.

Außerdem verstärkt der bereits angesprochene kürzer werdende Lebenszyklus die oben genannte Kombination.

Bei Wohnimmobilien beträgt die Nutzungsdauer circa 70 Jahre (Deutsche Bundesbank) – Tendenz sinkend.

Bei Büroimmobilien wird mit einer Lebensdauer von ungefähr 20 Jahren gerechnet.

Des Weiteren belegen Studien des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, dass nur circa 40 Prozent der privaten Vermieter in den vergangenen fünf Jahren Überschüsse erzielen konnten.

Ein gleich großer Anteil konnte kostendeckend wirtschaften, während 20 Prozent der Vermieter einen Verlust erzielten.

Das impliziert womöglich, dass private Immobilienvermieter häufig die anfallenden Kosten, wie zum Beispiel Instandhaltungskosten, unterschätzen.

Tatsache ist jedoch, dass Wohnimmobilien eine deutlich geringere Volatilität als andere Anlageformen, wie zum Beispiel Aktien und Anleihen, aufweisen und weniger konjunkturanfällig als solche Alternativen sind.

Außerdem korrelieren Immobilien nur sehr wenig mit anderen Anlageformen.

Besonders die Korrelation zu Aktien und Rohstoffen ist sehr gering beziehungsweise kaum nachweisbar. Damit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass Immobilienwerte weniger schwanken.

2.1 Sind Immobilien in Deutschland ein sicherer Hafen?

Was dafür spricht:

  • Organischer Bevölkerungszuwachs oder Zuwachs durch Migration
  • Beamten- und Studentenstädte (nicht zyklisch)
  • Krankenhäuser, Hospize, Altenpflege (demografischer Wandel)
  • Steigende Einkommen
  • Geringe oder praktisch nicht vorhandene Arbeitslosigkeit
  • Digitalisierungsprofiteure, Tech-Center (Chancen für ein Silicon Valley in Deutschland)

Als besonders sicher werden Verwaltungs- und Beamtenstädte sowie wichtige Universitätszentren (zum Beispiel Freiburg, Koblenz, Münster, Karlsruhe) angesehen.

Selbst in einer Rezession ist der Staatsapparat zuletzt von Kürzungen bedroht.

Idealerweise sind entsprechende Städte nicht von einzelnen Schlüsselindustrien wie der Automobilbranche abhängig (wie zum Beispiel Stuttgart, Wolfsburg, Ingolstadt).

Ebenfalls ist es von Vorteil, wenn die betreffenden Städte große Universitäten beherbergen, da hier die Abhängigkeit von der Konjunktur ebenfalls gering ist.

In Universitätsstädten mit entsprechendem Lehrangebot, wie Professuren für Entrepreneurship, entstehen in der Regel mehr Firmen und Start-ups als anderswo.

Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen sind zu bevorzugen, vor allem in Zeiten einer Rezession.

In einem schlechten wirtschaftlichen Umfeld suchen sich junge Mieter eine kleinere Wohnung oder sie ziehen bei den Eltern ein.

Zudem erzielen Vermieter die höchsten Nettomietrenditen mit Apartments bis 60 Quadratmeter.

Investitionen in Bereiche, die vom demografischen Wandel betroffen sind, können sich langfristig ebenfalls als vorteilhaft erweisen.

Hier könnten Investitionen in Pflegeheime, Hospize und Seniorenresidenzen eine ertragreiche Nettorendite abwerfen.

In den letzten Jahren haben sich in Deutschland ebenfalls einige Tech-Städte gebildet, die dem Stil des Silicon Valley nacheifern wollen.

Hierzu zählen unter anderem

  • Aachen,
  • Erlangen,
  • Karlsruhe,
  • Jena,
  • Regensburg,
  • Bonn,
  • Essen und
  • Darmstadt

Steigende Mieten und erhöhte Grundstückspreise in deutschen Großstädten sind wohl ein Grund, der Kleinstädte und Randbezirke für Firmen und Immobilieninvestoren attraktiver werden lässt. Dennoch – in einer Wirtschaftskrise sollte man Immobilien in Randlagen definitiv vermeiden.

Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen in Deutschland

Betrachtet man die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland sind Preissteigerungen von fast 50 % keine Seltenheit (siehe Grafik 2).

Doch die vermeintliche Sicherheit von Immobilien hat auch ihre Schattenseiten.

Durch Sondersteuern oder Zwangshypotheken kann der Staat dafür sorgen, dass Hausbesitzer belastet werden.

Das geschah zum Beispiel im Zuge der Währungsreform 1948. Jeder Immobilieneigentümer im Gebiet der neuen Bundesrepublik musste eine Zwangshypothek aufnehmen, die er in den darauffolgenden Jahren abzahlen musste.

Damit gehörten sparsame Hausbesitzer nicht zu den Gewinnern der Währungsreform.

Wer nun meint, dies sei längst Vergangenheit und heutzutage gar nicht mehr denkbar, täuscht sich.

Das marode Griechenland ergriff in der Eurokrise eine ähnliche Maßnahme. Es wurde eine Immobiliensteuer in Höhe von 10 EUR pro Quadratmeter eingeführt, die mit der Stromrechnung eingezogen wird.

Was dagegen spricht:

  • Alternde Bevölkerung (Rentner mit weniger Kaufkraft)
  • Potenziell schwierig in Städten mit viel Automobil- und Schwerindustrie
  • Digitalisierungsopfer (Verluste von Arbeitsplätzen durch Industrie 4.0)
  • Geringe Bezahlbarkeit
  • „Zombie“-Umfeld (Unternehmenspleiten bei steigenden Zinsen)
  • Stagnierende/fallende Einkommen durch die Corona-Krise
  • Steigende Zinskosten
  • Steigende Instandhaltungskosten
  • Anstieg der indirekten Besteuerung
  • Finanzrepressionen (Zwangshypotheken)
  • Grundsteuer (mögliche Änderung)

Als größtes Risiko sehen wir steigende Zinsen.

Das Zinsänderungsrisiko drückt aus, dass der Zinssatz des Immobiliendarlehens abhängig von den Marktgegebenheiten schwanken kann.

Sollte es zu einer Erhöhung des Zinssatzes kommen, so kann das für den Darlehensnehmer gefährlich werden.

Denn die Darlehensraten könnten so stark ansteigen, dass er den Schuldendienst nicht mehr leisten kann. In diesem Fall kann er dazu gezwungen sein, die Immobilie zu veräußern.

Die Bundesbank warnte bereits im Februar 2018 in ihrem Monatsbericht: „In den Städten liegen die Preise von Wohneigentum weiterhin deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint.“

Sie spricht von Preisübertreibungen.

In den Großstädten seien Wohnimmobilien bereits um bis zu 35 % überteuert.

Seit 2009 sind die Preise für Wohnimmobilien durchgehend gestiegen. In Zeiten der Niedrigzinsen stellten Immobilien eine relativ sichere Alternative dar, um Geld überhaupt renditebringend zu investieren.

In einer anstehenden Rezession sind höhere Mieten allerdings nur schwer durchsetzbar.

Das Research-Haus empirica warnte sogar vor einem Rückgang der realen Kaufpreise (insbesondere in München, Berlin und möglicherweise Stuttgart) um ein Viertel bis ein Drittel.

Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat ernste Zweifel: „Anzeichen für spekulative Überbewertungen gibt es auch in Deutschland, allerdings in erster Linie in den Metropolen“, hieß es schon 2018 in einer Studie des Instituts.

Zehn Jahre nach dem Ausbruch der Finanzkrise, die ihren Ursprung im US-amerikanischen Immobilienmarkt hatte, untersuchte das DIW die Daten von 20 Ländern im Staatenbund OECD.

Das Ergebnis:

In acht Ländern sah das Institut Anzeichen für eine Spekulationsblase.

Dazu zählten die

  • USA,
  • Schweden,
  • Großbritannien,
  • Australien,
  • Belgien,
  • Portugal,
  • Italien und
  • Deutschland.

Fraglich ist auch, wie Mieten langfristig steigen sollen, wenn immer mehr Menschen das Renteneintrittsalter erreichen.

In Deutschland ist laut Eurostat bereits jeder fünfte Arbeitnehmer über 55 Jahre alt. Vor 20 Jahren war es nur jeder achte (siehe Grafik 3).

Deutschland liegt damit auch über dem europäischen Durchschnitt. Mit einem Altersdurchschnitt von 45 Jahren gehören wir zu den greisen Nationen dieser Welt.

Anteil der 55-64 jährigen an allen Arbeitnehmern

Aktuell geht es in der deutschen Gesetzgebung um die Frage, wie die Grundsteuer künftig bemessen werden soll.

Diskutiert werden diverse Modelle.

Das sogenannte Kostenwertmodell wurde von der Mehrheit der Bundesländer vorgeschlagen.

Hier soll der Wert aller 35 Millionen Grundstücke und Immobilien ganz neu ermittelt werden. Dies könnte jedoch zu einem hohen Anstieg der Kosten für die Eigentümer führen, sodass diese Variante stark in der Kritik steht.

Der Immobilienverband ZIA äußerte gegenüber der Süddeutschen Zeitung, dass das Modell zur „Verzehnfachung der Grundsteuer“ führen könne.

Auch könnte die Ermittlung aller neuen Einheitswerte viele Jahre dauern. Bei der Immobilienbetrachtung muss man definitiv die verfügbaren Einkommen berücksichtigen.

Langfristig gehen wir für die Mehrzahl der Bevölkerung in Deutschland von fallenden realen Einkommen aus.

Das liegt an einer stagnierenden oder rückläufigen Wirtschaftsleistung, der schleichenden Enteignung durch Nebenkosten, der Digitalisierungswelle, an Steuererhöhungen und an einer insgesamt schlechten demografischen Entwicklung, die zu einer Vergreisung unserer Nation führt.

Setzen Sie sich dazu einmal mit Grafik 4 auseinander.

Wie sollen 2030 1,5 Arbeitnehmer einen Rentner mit ihren Beitragszahlungen finanzieren?

Und in diesem Umfeld reduzierter realer Einkommen sollen Immobilienpreise auf nationaler Ebene weiterhin signifikant steigen?

Verhältnis von Rentenbeitragszahler und Rentner

Fazit

Trotz aller genannten Nachteile bieten Immobilien sehr langfristig betrachtet eine recht gute Absicherung gegen Inflation.

Empirische Studien haben ergeben, dass sich das Gros der Wohnimmobilien über Jahrzehnte hinweg ähnlich entwickelt wie die Inflation.

Aber was wäre, wenn eine Deflation oder eine schwere Rezession eintreten sollte?

Dann würden die Gehälter stagnieren oder fallen, aber nicht die monatlichen Zinszahlungen, die langfristig vereinbart wurden.

Zudem sind Immobilien nicht beweglich.

Das bedeutet, dass der Staat in einer Wirtschaftskrise diese Güter leichter besteuern oder belasten kann als mobile, liquide Vermögen. Bisher gab es in der deutschen Wirtschaftsgeschichte zwei Zwangshypotheken, eine im Jahr 1923 und die andere 1948.

03. Bewertung einer Immobilie

Sie haben nun die Eckpfeiler kennengelernt, die es bei der Immobilienanlage zu beachten gilt.

Wie lässt sich nun der Wert einer Immobilie ermitteln?

Grundsätzlich bildet sich der Marktwert einer Immobilie ebenfalls aus Angebot und Nachfrage.

Sie sollten verstehen, dass er ein stichtagsbezogener und zukunftsorientierter Wert ist, der sich ständig ändern kann.

Es handelt sich also lediglich um eine Momentaufnahme.

Leider lässt sich der Wert nie genau berechnen, möglich ist lediglich eine Schätzung.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Zunächst einmal spielt der allgemeine Immobilienmarkt eine Rolle.

Befindet sich die Marktstimmung in einem negativen Trend, dann sind die Voraussetzungen für einen steigenden Wert der Immobilie tendenziell schlecht.

Herrscht hingegen gute Laune, dann ist die Nachfrage tendenziell hoch.

Eng mit der Stimmung am Immobilienmarkt verbunden ist die Realwirtschaft.

Dabei ist der Konjunkturausblick wichtig.

Fällt er positiv aus, dann sind Unternehmen bereit zu investieren, wovon Gewerbeimmobilien profitieren sollten.

Doch nicht nur das:

Eine steigende Produktion sorgt für steigende Reallöhne.

Hat der Trend mittelfristig Bestand, dann sind das gute Voraussetzungen für einen Immobilienkauf.

Folglich sollte die Nachfrage steigen. Die Verschuldung der Bewohner einer Region oder eines Landes sollte ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden.

Ist die Verschuldungsquote hoch, dann sind das tendenziell Anzeichen für einen ungesunden Immobilienmarkt.

Bei der Analyse des Marktes gilt es, Unterschiede in den Regionen zu beachten.

Nicht alle Regionen sind miteinander vergleichbar.

Zum Beispiel kann eine Region von einem Bevölkerungszuwachs mit tendenziell steigenden Immobilienpreisen profitieren, während eine andere Region unter einem Bevölkerungsabgang leidet (siehe Grafik 1).

Außerdem ist es wichtig, zu wissen, wie das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist.

Die Nachfrage kann hoch sein, aber wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt, dann kommt es in der Regel zu fallenden Preisen.

Einen guten Überblick bietet die Sales-to-Active Listings Ratio an.

Diese Kennzahl vergleicht die Anzahl der Käufe mit der Anzahl der konkreten Angebote innerhalb einer bestimmten Periode (z. B. für ein Quartal/Halbjahr).

Sales to active listing formel

Damit kann man einschätzen, ob Käufer oder Verkäufer den Immobilienmarkt aktuell dominieren.

Dominieren die Käufer, also werden mehr Immobilien nachgefragt als angeboten, dann führt das in der Regel zu steigenden Preisen.

Nach dieser Kennzahl ist das der Fall, wenn sie größer als 20 % ist (Faustregel).

Dominieren hingegen die Verkäufer, also werden mehr Immobilien angeboten als nachgefragt, dann führt das tendenziell zu fallenden Preisen.

Als Faustregel gilt hier ein Wert unter 12 %. Werte zwischen 12 und 20 % implizieren einen ausgeglichenen Markt.

Der offensichtlichste Preisfaktor, der den meisten Beobachtern sofort einleuchtet, ist die Lage der Immobilie.

Eine attraktive Lage sorgt für eine erhöhte Nachfrage, wodurch der Preis tendenziell steigt.

Es gilt:

Je zentraler die Lage, desto attraktiver ist in der Regel das Objekt.

Wie Sie vielleicht bei Ihrer eigenen Wohneigentumssuche festgestellt haben, sind die Preise im Zentrum einer Stadt/Region am höchsten.

Das liegt hauptsächlich daran, dass sich im Zentrum alles Notwendige befindet. Liegen beispielsweise ein Supermarkt, ein großes Unternehmen, eine Schule oder ein Kindergarten in der Nähe, steigt die Attraktivität des Objekts für Arbeitnehmer oder Familien.

Nicht zu vergessen die Infrastruktur:

je besser die Verkehrsanbindung, desto attraktiver das Objekt.

Besonders bei Gewerbeimmobilien spielt die Infrastruktur eine bedeutende Rolle.

Der dritte grundlegende Faktor ist die Art und Nutzung des Objekts.

In der Regel sind Sonder- und Gewerbeimmobilien teurer als Wohneigentum.

Preissteigernd wirkt vor allem eine flexible Nutzungsmöglichkeit. Lässt sich eine Immobilie für vielerlei Zwecke nutzen, zum Beispiel als Wohnsitz und als Gewerbe, dann werden mehrere Kundengruppen angesprochen und die Nachfrage steigt.

In diesem Zusammenhang ist auch die Restnutzungsdauer zu nennen.

Sie bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Instandhaltung wirtschaftlich genutzt werden kann.

Dabei handelt es sich um einen Schätzwert.

Je länger die Restnutzungsdauer, desto besser für Käufer und Verkäufer.

Denn wer möchte eine Gewerbeimmobilie oder Altbauwohnung kaufen, die nur noch fünf Jahre genutzt werden kann?

Die Restlaufzeit einer Immobilie kann durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden. Die Nachfrageseite im Immobilienmarkt hängt maßgeblich vom verfügbaren Einkommen ab.

Berücksichtigt man neben der Summe aus Erwerbs- und Kapitaleinkommen auch alle Sozial- und Transferzahlungen sowie Steuern und Sozialbeiträge, so kommt man zum verfügbaren Einkommen, das beschreibt, wie viel Geld einem Haushalt für Sparzwecke, Schuldendienst und Konsumausgaben zur Verfügung stehen.

Verfügbares Nettoeinkommen in Deutschland seit 1991 Grafik

Je höher das verfügbare Einkommen, desto eher ist eine Kreditaufnahme möglich.

Dabei spielt jedoch die Höhe der bereits bestehenden Verschuldung eine wichtige Rolle.

Hochverschuldete Haushalte können sich kaum eine Immobilie oder die entsprechende Darlehensfinanzierung leisten.

Je höher die Verschuldung, desto weniger können Haushalte auf unvorhergesehene Entwicklungen, wie steigende Zinsen, Einkommensrückgänge oder sinkende Vermögenswerte, reagieren.

Jedoch wird häufig ein zu einseitiger Fokus auf die Verschuldung gelegt.

Die Verteilung der Schuldenlast hat aber auch einen hohen Informationsgehalt.

In Kanada wird beispielsweise seit Jahren ein Immobiliencrash vorausgesagt. Auslöser hierfür soll die hohe private Verschuldung im Verhältnis zum BIP sein.

Betrachtet man die Verteilung der Verschuldung jedoch näher, so stellt sich ein anderes Bild dar.

Es zeigt sich, dass die oberen beiden Einkommensquintile etwa 50 % der Hypothekenschulden tragen, während der Anteil des untersten Quintils bei unter 1 % liegt.

Dennoch ist die Bewertung einer Immobilie (wie auch einer Aktie) ein entscheidender Faktor.

Die Finanzkrise 2008/09 hat gezeigt, dass nicht jeder Immobilienpreis gerechtfertigt werden kann.

Um ein Gefühl für die Immobilienbewertung innerhalb einer Region zu bekommen, ist die Price-to-Rent (PR) Ratio unter Umständen hilfreich.

Sie setzt den (Median-)Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen (Median-)Miete in einer bestimmten Region.

Price to rent ratio formel

Vor der Weltwirtschaftskrise stieg die Kennzahl stark an und war für einige Investoren ein Warnsignal.

Da jährliche Miete und Hauspreise verglichen werden, gibt der Indikator auch an, ob es attraktiver ist, ein Objekt zu kaufen oder zu mieten.

Als Faustregel gilt, dass bei einem Wert von unter 16 kaufen besser ist als mieten.

Bei Werten von über 16 ist es lohnender, zu mieten, da die Hauspreise weit über den Mieten liegen.

Eines sollte man aber beachten:

Während die PR-Ratio die Wirtschaftlichkeit von Kauf und Miete vergleicht, sagt sie nichts über die allgemeine Erschwinglichkeit in einem bestimmten Markt aus.

Städte, in denen sowohl die Miete als auch der Kauf sehr teuer sind, können das gleiche Verhältnis haben wie eine kleine Stadt, in der sowohl Wohnungen als auch Mieten relativ günstig sind.

Eine weitere Hilfestellung, um Miete und Kaufpreis zu vergleichen, bietet die Kapitalisierungsrate.

Kapitalisierungsrate Formel

Der Nettoertrag ergibt sich aus dem Bruttoertrag abzüglich aller fixen und variablen Kosten.

Eine Rate von 10 % sagt beispielsweise aus, dass innerhalb eines Jahres 10 % der Anschaffungskosten zurückgezahlt werden.

Daraus folgt wiederum, dass die Kosten nach 10 Jahren gedeckt sind.

Bei einer Rate von 5 % ist das erst nach 20 Jahren der Fall. Man sollte beachten, dass es sich hierbei um einen Erwartungswert handelt.

Unvorhergesehene Ereignisse können den Nettoertrag und somit die Kapitalisierungsrate erheblich beeinflussen.

Mit dieser Kennzahl können auch zwei Objekte miteinander verglichen werden.

Angenommen das beobachtete Objekt wirft einen Nettoertrag von 5.000 EUR ab und vergleichbare Immobilien in derselben Region wurden mit einer Kapitalisierungsrate von 5 % verkauft. Durch Umstellung der oberen Formel erhält man einen Marktwert von 100.000 EUR

Marktwert Immobilienpreisentwicklung

Allerdings ist festzuhalten, dass es sich bei den Indikatoren um unzulängliche Methoden handelt.

Die einzig sinnvolle und unvermeidliche Option, um den wahren Wert einer Immobilie zu ermitteln, sind Gutachten von qualifizierten Experten.

Ein qualifiziertes Gutachten hat jedoch seinen Preis.

Beachten Sie bitte, dass der Gutachter am Ort der Immobilie ansässig sein sollte. Das gilt vor allem bei ausländischen Immobilien, deren Wert ein deutscher Gutachter nur schwer sorgfältig ermitteln kann.

Sowohl bei inländischen als auch ausländischen Immobilien sollten hohe Bewertungsstandards angelegt werden.

Da es sich bei den Gutachten um Momentaufnahmen des Marktwertes handelt, ist das Gutachten bei veränderten Marktverhältnissen nicht mehr zutreffend und muss aktualisiert werden.

Darüber hinaus beschränken sich die Kompetenzen eines Bewertungssachverständigen auf die Ermittlung des Marktwertes. Bei immobilienspezifischen Sonderfragen müssen Sie weitere Sondergutachten beantragen. Hierzu zählt beispielsweise ein Bausachverständiger, der Baumängel und -Schäden sowie die notwendigen Investitionskosten beurteilen kann.

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